Grondbeleid

Algemeen

Begin 2024 is een gewijzigde nota Grondbeleid vastgesteld. Daarin is het grondbeleid afgestemd op de inwerkingtreding van de Omgevingswet, en is het beleid gewijzigd van faciliterend grondbeleid naar situationeel grondbeleid of actief grondbeleid wanneer invulling gegeven moet worden aan maatschappelijke functies. Periodiek wordt een geactualiseerde Grondprijzenbrief vastgesteld. De Grondprijzenbrief 2026-2027 is eind 2025 vastgesteld.

Het grondbeleid heeft een grote samenhang met de realisatie van programma’s en projecten. De in deze programma’s en projecten geformuleerde ambities leiden altijd tot een vraag naar ruimte. En daarmee tot een vraag naar verdeling van grond. Het grondbeleid richt zich op de grondmarkt – waar grond wordt gekocht, geëxploiteerd, ontwikkeld en verkocht.

Grondbeleid is niet zonder financiële risico’s. Hierover staat meer in de paragraaf Weerstandsvermogen.

Voor grondbeleid en grondexploitaties heeft de gemeente voor 2024 en verder de volgende beleidsregels vastgesteld:

• dat zij situationeel grondbeleid voert;

• dat zij actief grondbeleid voert bij de verwezenlijking van initiatieven met een maatschappelijke doelstelling en bij openbare voorzieningen;

• dat zij geen gronden verkoopt aan nutsbedrijven, tenzij er zwaarwegende belangen bestaan om de grond te verkopen. In de plaats daarvan vestigt zij een zakelijk recht;

• dat zij een eerste recht van koop bedingt bij uitgifte van gronden voor een maatschappelijke voorziening aan een maatschappelijke instelling;

• dat zij bij verkoop een anti-speculatiebeding opneemt in de verkoopovereenkomst;

• dat de grondprijs per functie wordt bepaald conform de vigerende Grondprijzenbrief;

• dat zij in de initiatieffase een risicoanalyse opmaakt om te bepalen welk type grondbeleid gevoerd wordt;

• dat de raad een initiatiefbudget vaststelt;

• dat zij altijd uitgaat van de marktwaarde bij inbreng van gemeentegrond. De marktwaarde wordt bepaald aan de hand van een taxatie door een erkend en onafhankelijke taxateur;

• dat de Risicoreserve Grondexploitaties minimaal een financiële dekking moet hebben van 50% voor de risico’s.

Ontwikkelingen 2025

Grondexploitaties

In Oegstgeest aan de Rijn gaat de realisatie van woningen gestaag door. In 2025 zijn de woningen uit fase 3 in het zuidelijk deel opgeleverd, is de openbare ruimte ingericht en aan de gemeente teruggeleverd.

De woningen in Buitenplaats Rijnweide zijn opgeleverd, evenals de uitbreiding van de school Het DOK en het zorgcentrum. Het woonrijp maken rondom de uitbreiding van de school Het DOK wordt in 2026 afgerond.

Met de aanleg van de sloepenhaven en het bouwrijp maken van het horecakavel is begin 2025 gestart. De Sloepenhaven is gerealiseerd en de verwachting is dat de geplande horeca in mei 2026 de deuren opent.

Gebiedsontwikkelingen door derden

In 2025 is een aantal raadsbesluiten over de Nota van Uitgangspunten en zijn (aanvullende) anterieure overeenkomsten gesloten: het woongebied in Nieuw Rhijngeest Zuid, Almondehoeve, La France en Hofbrouckerpark. Van der Valk Hotel is in uitvoering gegaan. Voor Nieuw Rijnvaert is in 2025 het bestemmingsplan vastgesteld en onherroepelijk geworden. We hebben het kostenverhaal voor enkele projecten geregeld en verhaald. Er zijn ook projecten waar kostenverhaal niet of niet meer mogelijk is.

Grondaankopen

In 2025 zijn er geen gronden aangekocht.

Financiële positie

2024
In de jaarrekening 2024 stond het volgende over de financiële positie van de grondexploitaties:

2025

In onderstaande tabel staan de schuldpositie, het resultaat en de risico’s van onze grondexploitaties. Het verwachte resultaat is ongeveer gelijk gebleven, maar er zijn negatieve en positieve bijstellingen. De belangrijkste zijn meer opbrengsten uit grondverkoop, meer kosten nog uit te voeren werken, maar ook meer bijdragen van derden, en uitloop van de planning met een jaar. Door de hoge inflatie is de impact daarvan groot. De financiële resultaten (afgerond op € 1.000) van de per einde 2025 geactualiseerde grondexploitaties geven het volgende beeld:

Voor de deelneming Oegsteest aan de Rijn VOF (gemeentelijk aandeel 50%) wordt een saldo op einddatum verwacht van € 586.000 (V).

Voor Nieuw Rhijngeest restgebieden is de grondexploitatie negatief. Het verwachte verlies van € 618.000 wordt gedekt in de voorziening tekort Nieuw-Rhijngeest restgebieden.

De risicopositie in de grondexploitaties is verhoogd.

De voortgang in de uitvoering van gmeentelijke werken stagneerde in 2025, waardoor de risico’s gelijk blijven. De belangrijkste risico’s zijn nog steeds: hogere kosten bouw- en woonrijp maken door technische uitwerking en prijsstijging, hogere saneringskosten door verspreid asbest, het mogelijk niet kunnen innen van bijdragen en vertraging.

In oktober 2025 heeft de VOF Oegstgeest aan de Rijn besloten om zich op te heffen. Werkzaamheden die niet zijn afgerond, zijn overgedragen aan de gemeente met een daarbijbehorend geldbedrag. De risico’s van de resterende grondexploitatie van de VOF Oegstgeest aan de Rijn zijn overgenomen door de gemeente en daarvoor houden we een hoger bedrag van € 200.000 als ingecalculeerd risico aan de in risicoreserve Grondexploitaties. De belangrijkste risico’s zijn nog bodemvervuiling, extra kosten voor woonrijp maken, prijsstijgingen en vertraging.

We hebben de stand van de Risicoreserve Grondexploitaties verhoogd met € 200.000 tot een bedrag van € 900.000.

De nog resterende risico’s in de afrondende fase van de grondexploitaties zijn reëel en hebben zich het afgelopen jaar ook voorgedaan. Ook bieden de grondexploitaties niet veel ruimte meer voor verbetering van het resultaat nu bijna alle verkopen van bouwrijpe grond in contracten zijn vastgelegd. Uit voorzichtigheidsprincipe wordt daarom een dekking van 100% aangehouden.

Schuldpositie

Het saldo van de opgenomen onderhandse leningen bedraagt € 40,9 miljoen per 31-12-2025 (zie paragraaf Financiering). De netto schuldpositie per 31-12-2025 bedraagt circa € 36,2 miljoen (zie paragraaf weerstandsvermogen).

Het aandeel van de schuldreductie dat voortvloeit uit de investeringen in de grondexploitaties is het saldo van de nog te realiseren kosten en nog te realiseren opbrengsten (de cashflow). Dit bedraagt circa € 1,8 miljoen (negatief). Dit betekent dat – op grond van deze cijfers – de nog te realiseren cashflow uit de grondexploitaties niet meer bijdraagt aan het terugdringen van de schuldpositie, maar nog een investering vraagt.

Tussentijdse winstneming

Het verwachte resultaat van de grondexploitaties bedraagt circa € 0,62 miljoen (negatief) op eindwaarde. Tussentijdse winst is niet van toepassing op de (100%) gemeentelijke complexen. Wel nemen we winst bij de grondexploitatie Oegstgeest aan de Rijn gronden van €53.000.

Faciliterend grondbeleid

Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf geen grondexploitaties voert. De gemeente faciliteert gebiedsontwikkelingen van derden door de ontwikkeling publiekrechtelijk mogelijk te maken (omgevingsplanwijziging en/of omgevingsvergunning), randvoorwaarden voor kwaliteit van de ontwikkeling op te stellen (beeldkwaliteit en technische kwaliteit van de openbare ruimte), het waar nodig treffen van voorzieningen in de openbare ruimte en het aanleggen van nutsvoorzieningen. De gemeente verhaalt deze kosten vervolgens op betrokkenen door een anterieure overeenkomst af te sluiten of kostenverhaalsregels in het omgevingsplan of de vergunning op te nemen.

Kosten die de gemeente maakt in het kader van faciliterend grondbeleid en kan verhalen op derden, classificeren we als vordering op de gemeentelijke balans onder overlopende activa. De gemeente kan echter niet alle kosten verhalen; de Omgevingswet stelt voorwaarden aan kostenverhaal. De kosten die zij niet kan verhalen komen ten laste van het rekeningresultaat. In 2025 is € 233.000 aan niet verhaalbare kosten gemaakt.

Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkelingen (MPG)

Het MPG 2026 geeft gedetailleerde informatie per afzonderlijke gebiedsontwikkeling over grondexploitaties en kostenverhaal bij gebiedsontwikkelingen van derden, en wordt in juni 2025 vastgesteld.