Grondbeleid

Algemeen

Het kader voor ons grondbeleid zijn de nota Grondbeleid en de grondprijzenbrief 2024-2025. In de nota Grondbeleid staan de instrumenten en de strategie die wij gebruiken. Begin 2024 is een gewijzigde nota Grondbeleid en een Grondprijzenbrief 2024-2025 vastgesteld. Grondtransacties en grondexploitaties voeren we uit volgens dit beleidskader. Hetzelfde geldt voor kostenverhaalsbeschikkingen en/of exploitatieovereenkomsten, die we sluiten op grond van de Omgevingswet.

Het grondbeleid heeft een grote samenhang met de realisatie van programma’s en projecten. De in deze programma’s en projecten geformuleerde ambities leiden altijd tot een vraag naar ruimte. En daarmee tot een vraag naar verdeling van grond. Het grondbeleid richt zich op de grondmarkt – waar grond wordt gekocht, geëxploiteerd, ontwikkeld en verkocht.

Grondbeleid is niet zonder financiële risico’s. Hierover staat meer in de paragraaf Weerstandsvermogen.

Voor grondbeleid en grondexploitaties zijn voor 2024 de volgende doelstellingen geformuleerd:

• Wij voeren situationeel grondbeleid

• Wij voeren actief grondbeleid bij de verwezenlijking van initiatieven met een maatschappelijke doelstelling en bij openbare voorzieningen

• Wij verkopen geen gronden aan nutsbedrijven, tenzij er zwaarwegende belangen bestaan om de grond te verkopen. In de plaats daarvan vestigen wij een zakelijk recht;

• Wij bedingen een eerste recht van koop bij uitgifte van gronden voor een maatschappelijke voorziening aan een maatschappelijke instelling

• Wij nemen bij verkoop een anti-speculatiebeding op in de verkoopovereenkomst

• Wij bepalen de grondprijs per functie conform de vigerende Grondprijzenbrief

• Wij maken in de initiatieffase een risicoanalyse op om te bepalen welk type grondbeleid gevoerd wordt

• De raad stelt een initiatiefbudget vast

• Wij gaan altijd uit van de marktwaarde bij inbreng van gemeentegrond. De marktwaarde wordt bepaald aan de hand van een taxatie door een erkend en onafhankelijke taxateur

• De Risicoreserve Grondexploitaties moet minimaal een financiële dekking hebben van 50% voor de risico’s.

Ontwikkelingen 2024

Grondexploitaties

In Oegstgeest aan de Rijn gaat de realisatie van woningen gestaag door. In 2024 zijn de woningen in fase 1 en 2 in het zuidelijk deel opgeleverd en is de bouw in de laatste ontwikkeling, fase 3, gestart. De planning voor de uitvoering van de openbare ruimte loopt iets uit door de samenhang met de ontwikkeling van de Universiteit Leiden. Het streven is om de ontwikkeling af te ronden in 2025.

Rijnvaert is afgerond: alle woningen zijn opgeleverd en het openbaar gebied is overgedragen. De woningen in Buitenplaats Rijnweide zijn opgeleverd, evenals de uitbreiding van de school Het DOK en het zorgcentrum. Het woonrijp maken rondom de uitbreiding van de school Het DOK wordt in 2025 afgerond. Met de aanleg van de sloepenhaven en het bouwrijp maken van het horecakavel is begin 2025 gestart. De bouw wordt vertraagd door bezwaar op de omgevingsvergunning, waardoor de inrichting van de openbare ruimte uitloopt.

Gebiedsontwikkelingen door derden

In 2024 zijn vooral veel projecten die in de initiatieffase zaten gereed gemaakt voor een raadsbesluit over de Nota van Uitgangspunten en zijn (aanvullende) anterieure overeenkomsten voorbereid: het woongebied in Nieuw Rhijngeest Zuid, Almondehoeve, La France en Hofbrouckerpark. Van der Valk Hotel is in uitvoering gegaan en het al gecontracteerde Nieuw Rijnvaert is in de voorbereidende fase voor een omgevingsplanwijziging.  We hebben het kostenverhaal voor enkele projecten geregeld en verhaald. Er zijn ook projecten waar kostenverhaal niet of niet meer mogelijk is.

Grondaankopen

In 2024 is een strook grond aangekocht aan de Oude Rijn om de verkoop van een bouwkavel mogelijk te maken.

Financiële positie

2023
In de jaarrekening 2023 stond het volgende over de financiële positie van de grondexploitaties:

2024

In onderstaande tabel staan de schuldpositie, het resultaat en de risico’s van onze grondexploitaties. Het verwachte resultaat is ongeveer gelijk gebleven, maar er zijn negatieve en positieve bijstellingen. De belangrijkste zijn meer opbrengsten uit grondverkoop, meer kosten nog uit te voeren werken, maar ook meer bijdragen van derden, en uitloop van de planning met een jaar. Door de hoge inflatie is de impact daarvan groot. De financiële resultaten (afgerond op € 1.000) van de per einde 2024 geactualiseerde grondexploitaties geven het volgende beeld:

Voor de deelneming Oegsteest aan de Rijn VOF (gemeentelijk aandeel 50%) wordt een saldo op einddatum verwacht van € 653.000 (N).

Het verwachte verlies van € 618.000 wordt afgedekt in een voorziening.

Voor Nieuw Rhijngeest restgebieden is de grondexploitatie negatief. Het verlies wordt gedekt in de voorziening tekort Nieuw-Rhijngeest restgebieden.

De risicopositie in de grondexploitaties is gelijk gebleven.

De voortgang in de uitvoering van werken stagneerde in 2024, waardoor de risico’s gelijk blijven. De belangrijkste risico’s zijn nog steeds: hogere kosten bouw- en woonrijp maken door technische uitwerking en prijsstijging, hogere saneringskosten door verspreid asbest, het mogelijk niet kunnen innen van bijdragen en vertraging.

De risico’s in de grondexploitatie van de VOF Oegstgeest aan der Rijn zijn iets afgenomen ten opzichte van vorig jaar door voortgang in het werk. De belangrijkste risico’s zijn nog bodemvervuiling, extra kosten voor bouw- en woonrijp maken en vertraging. De gemeente heeft een aandeel van 50% in de risico’s. We hoeven hiervoor geen dekking meer te reserveren, omdat het saldo in de grondexploitatie voldoende positief is om de risico’s op te vangen.

We handhaven de stand Risicoreserve Grondexploitaties op € 700.000

De nog resterende risico’s in de afrondende fase van de grondexploitaties zijn reëel en hebben zich het afgelopen jaar ook voorgedaan. Ook bieden de grondexploitaties niet veel ruimte meer voor verbetering van het resultaat nu bijna alle verkopen van bouwrijpe grond in contracten zijn vastgelegd. Uit voorzichtigheidsprincipe wordt daarom een dekking van 100% aangehouden.

Schuldpositie

Het saldo van de opgenomen onderhandse leningen bedraagt € 47,5 miljoen per 31-12-2024 (zie paragraaf Financiering). De netto schuldpositie per 31-12-2024 bedraagt circa € 34,9 miljoen (zie paragraaf weerstandsvermogen).

Het aandeel van de schuldreductie dat voortvloeit uit de investeringen in de grondexploitaties is het saldo van de nog te realiseren kosten en nog te realiseren opbrengsten (de cashflow). Dit bedraagt circa € 1,3 miljoen (negatief). Dit betekent dat – op grond van deze cijfers – de nog te realiseren cashflow uit de grondexploitaties niet meer bijdraagt aan het terugdringen van de schuldpositie, maar nog een investering vraagt.

Tussentijdse winstneming

Het verwachte resultaat van de grondexploitaties bedraagt circa € 0,6 miljoen (negatief) op eindwaarde. Tussentijdse winst is niet van toepassing.

Faciliterend grondbeleid

Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf geen grondexploitaties voert. De gemeente faciliteert gebiedsontwikkelingen van derden door de ontwikkeling publiekrechtelijk mogelijk te maken (omgevingsplanwijziging en/of omgevingsvergunning), randvoorwaarden voor kwaliteit van de ontwikkeling op te stellen (beeldkwaliteit en technische kwaliteit van de openbare ruimte), het waar nodig treffen van voorzieningen in de openbare ruimte en het aanleggen van nutsvoorzieningen. De gemeente verhaalt deze kosten vervolgens op betrokkenen door een anterieure overeenkomst af te sluiten of kostenverhaalsregels in het omgevingsplan of de vergunning op te nemen.

Kosten die de gemeente maakt in het kader van faciliterend grondbeleid en kan verhalen op derden, classificeren we als vordering op de gemeentelijke balans onder overlopende activa. De gemeente kan echter niet alle kosten verhalen; de Omgevingswet stelt voorwaarden aan kostenverhaal. De kosten die zij niet kan verhalen komen ten laste van het rekeningresultaat. In 2024 is € 228.000 aan niet verhaalbare kosten gemaakt.

Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkelingen (MPG)

Het MPG 2025 geeft gedetailleerde informatie per afzonderlijke gebiedsontwikkeling over grondexploitaties en kostenverhaal bij gebiedsontwikkelingen van derden, en wordt in mei 2025 vastgesteld.