Grondbeleid

Algemeen

Het kader voor ons grondbeleid zijn de nota's Grondbeleid en Grondprijzen. In de nota Grondbeleid staan de instrumenten en de strategie die wij gebruiken. De Grondprijzenbrief is in 2021 geschreven en per 1 januari 2022 is de Grondprijzenbrief 2022-2023 vastgesteld en zijn de prijzen geactualiseerd. Grondtransacties en grondexploitaties (meerjarig programma grondexploitaties) voeren we uit volgens dit beleidskader. Hetzelfde geldt voor exploitatieplannen en/of exploitatieovereenkomsten, die we afsluiten op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Het grondbeleid heeft een grote samenhang met de realisatie van de programma's en projecten. Daarom heeft het er ook een grote invloed op. De in deze programma's en projecten geformuleerde ambities leiden altijd in een vraag naar ruimte. En daarmee in een vraag naar verdeling van grond. Het grondbeleid richt zich op de grondmarkt - waar de grond wordt gekocht, geëxploiteerd, ontwikkeld en verkocht.

Grondbeleid is niet zonder financiële risico's. Hierover staat meer in de paragraaf Weerstandsvermogen. Voor grondbeleid en grondexploitaties zijn voor 2021 en verder de volgende doelstellingen geformuleerd:

• In onze grondpolitiek zijn wij faciliterend. Door kaders te stellen bewaken wij het algemeen belang.
• Risicomanagement van het grondbeleid en de uitvoering zijn volgens de grondprijzennota.
• We streven naar samenwerkingsvormen als actieve grondpolitiek noodzakelijk is.
• We willen vlot kunnen inspelen op markontwikkelingen bij verwerving en uitgifte.
• Ons uitgangspunt is de Grondprijzenbrief 2022-2023, waarbij we bij de definitieve prijsbepaling in principe marktconforme prijzen hanteren.
• We willen positief renderende dan wel kostendekkende grondexploitaties en exploitatieovereenkomsten.
• De kosten en opbrengsten die niet onder een grondexploitatie vallen en die zijn gemoeid met de uitvoering van het grondbeleid, komen ten laste en ten gunste van de algemene middelen.

Ontwikkelingen 2021

In Oegstgeest aan de Rijn gaat de realisatie van woningen gestaag door. In 2021 is gestart met de
bouw van de laatste deelgebieden in het noordelijke deel. Ook in het zuidelijk deel is de bouw gestart van fase 1. Het plan voor fase 2 ligt klaar en de ontwikkeling van het laatste plandeel fase 3 loopt. Vooralsnog gaan we uit van afronding van het project in 2023. Omdat een aantal investeringen in de gemeentelijke grondexploitaties samenhangen met de ontwikkeling van woningen door de Universiteit Leiden, en omdat er een procedure bij de Raad van State loopt op het bestemmingsplan, is het niet zeker dat dit haalbaar is.

In Rijnvaert zijn alle woningen opgeleverd en is ook het openbaar gebied gereed. In Buitenplaats Rijnweide is in 2021 gestart met de bouw. De woningen, de uitbreiding van de school en het zorgcentrum worden binnenkort opgeleverd. Ook het woonrijp maken is gestart in 2021 en wordt binnenkort afgerond. De sanering van de sloepenhaven is eind 2021 gestart en naar verwachting wordt de haven in 2022 grotendeels gegraven. Over de ontwikkeling van het horecakavel zijn de ondernemer en de gemeente in gesprek.

In 2021 zijn een zestal perceeltjes snippergroen verkocht aan aangrenzende bewoners op basis van de nota Snippergroenbeleid. Snippergroen wordt reactief verkocht. Er worden geen gronden actief aan bewoners aangeboden.

Financiële positie

2020
In de jaarrekening 2020 stond het volgende over de financiële positie van de grondexploitaties:

2021
In onderstaande tabel staan de schuldpositie, het resultaat en de risico’s van onze grondexploitaties. Door extra saneringskosten en forse prijsstijging is het resultaat afgenomen. De financiële resultaten (afgerond op € 1.000) van de eind 2021 geactualiseerde grondexploitaties geven het volgende beeld::

De risicopositie in de grondexploitaties is per saldo afgenomen.

• De risicopositie voor Nieuw Rhijngeest restgebieden neemt af. Door de voortgang in de uitvoering wordt het restrisico steeds kleiner. De belangrijkste risico’s voor zijn nog: de mogelijke verplichting uit de Samenwerkingsovereenkomst Knoop Leiden West, hogere saneringskosten doorverspreid asbest, het mogelijk niet (volledig) kunnen innen van subsidies en bijdragen en extra kosten door het ontstaan van knelpunten in de planning van de ontwikkelingen rondom de sloepenhaven
• De risico’s in de grondexploitatie van de VOF Oegstgeest aan de Rijn zijn iets afgenomen ten opzichte van vorig jaar, voornamelijk omdat de meeste grondverkopen gecontracteerd zijn, en daarmee het marktrisico afneemt. De belangrijkste risico’s in de deelneming zijn nog bodemvervuiling en grondoverschot, extra kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de laatste plandelen en marktrisico op te behalen grondprijzen. De gemeente heeft een aandeel van 50% in de resterende risico's.
• De voorgaande risico’s zijn normale projectrisico’s. Daarnaast zij op dit moment de prijsstijgingen onvoorspelbaar. Op korte termijn wordt een hoge inflatie verwacht door stijgende energieprijzen en schaarste aan materialen. We hebben een schatting gedaan, maar de inzichten veranderen snel en zijn mede afhankelijk van het verloop van de oorlog in Oekraïne.
  

We verlagen de stand in de Risicoreserve Grondexploitaties naar € 1.850.000.
De nog resterende risico’s in de afrondende fase van de grondexploitaties zijn reëel en hebben zich het afgelopen jaar ten dele ook voorgedaan. De risico’s op de uitvoering van de grondexploitaties nemen af. Uit voorzichtigheidsprincipe wordt daarom een dekking van 100% voorgesteld. Wegens de situatie in Oekraïne regelen we nog een extra dekking van 10% prijsstijging over de nog te maken kosten in de grondexploitaties boven op de normale projectrisico’s.

De kans op kosten, voortvloeiend uit de verplichting uit de Samenwerkingsovereenkomst Knoop is erg klein en wordt niet meer gedekt uit de Risicoreserve Grondexploitaties. Hierdoor komt er vrijval uit de Risicoreserve.

Schuldpositie

Het saldo van de opgenomen onderhandse leningen bedraagt € 41,8 miljoen per 31-12-2021 (zie paragraaf Financiering). De netto schuldpositie per 31-12-2021 bedraagt circa € 43,3 miljoen (zie paragraaf weerstandsvermogen).

Het aandeel van de schuldreductie dat voortvloeit uit de investeringen in de grondexploitaties is het saldo van de nog te realiseren kosten en nog te realiseren opbrengsten (de cashflow). Dit bedraagt circa € 2,5 miljoen (negatief). Dit betekent dat – op grond van deze cijfers – de nog te realiseren cashflow uit de grondexploitaties niet meer bijdraagt aan het terugdringen van de schuldpositie, maar nog een investering vraagt.

Tussentijdse winstneming

Het verwachte resultaat van de grondexploitaties bedraagt circa € 0,4 miljoen (positief) op eindwaarde. Tussentijdse winst wordt nog niet genomen, omdat het risicoprofiel hoog is.

Meerjarig programma grondexploitatie (MPG)

Het MPG geeft gedetailleerde informatie per afzonderlijke exploitatie en is in juni 2022 vastgesteld.

Faciliterend grondbeleid

Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf geen grondexploitaties voert. De gemeente ‘faciliteert’ de grondexploitatie van derden door de ontwikkeling publiekrechtelijk mogelijk te maken (bestemmingsplan), randvoorwaarden voor de kwaliteit van de ontwikkeling op te stellen (beeldkwaliteit en technische kwaliteit van de openbare ruimte), het waar nodig treffen van voorzieningen in de openbare ruimte en het aanleggen van nutsvoorzieningen. De gemeente verhaalt deze kosten vervolgens op betrokkenen door een zogenoemde anterieure overeenkomst af te sluiten of een exploitatieplan op te stellen.

Kosten die de gemeente maakt in het kader van faciliterend grondbeleid en kan verhalen op derden, classificeren we als vordering op de gemeentelijke balans onder de overlopende activa.