Grondbeleid

Algemeen

Het kader voor ons grondbeleid zijn de nota's Grondbeleid en Grondprijzen. In de nota Grondbeleid staan de instrumenten en de strategie die wij gebruiken. Vigerend beleid voor 2023 is de in 2012 vastgestelde Nota Grondbeleid, met technische wijzigingen vastgesteld in 2017, en de in 2022 vastgestelde Grondprijzenbrief 2022-2023. Grondtransacties en grondexploitaties (meerjarig programma grondexploitaties) voeren we uit volgens dit beleidskader. Hetzelfde geldt voor exploitatieplannen en/of exploitatieovereenkomsten, die we afsluiten op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Begin 2024 is er nieuw grondbeleid vastgesteld.

Het grondbeleid heeft een grote samenhang met de realisatie van de programma's en projecten. Daarom heeft het er ook een grote invloed op. De in deze programma's en projecten geformuleerde ambities leiden altijd in een vraag naar ruimte. En daarmee in een vraag naar verdeling van grond. Het grondbeleid richt zich op de grondmarkt - waar de grond wordt gekocht, geëxploiteerd, ontwikkeld en verkocht.

Grondbeleid is niet zonder financiële risico's. Hierover staat meer in de paragraaf Weerstandsvermogen. Voor grondbeleid en grondexploitaties zijn voor 2023 de volgende doelstellingen geformuleerd:

• In onze grondpolitiek zijn wij faciliterend. Door kaders te stellen bewaken wij het algemeen belang.
• Risicomanagement van het grondbeleid en de uitvoering zijn volgens de grondprijzennota.
• We streven naar samenwerkingsvormen als actieve grondpolitiek noodzakelijk is.
• We willen vlot kunnen inspelen op markontwikkelingen bij verwerving en uitgifte.
• Ons uitgangspunt is de Grondprijzenbrief 2022-2023, waarbij we bij de definitieve prijsbepaling in principe marktconforme prijzen hanteren.
• We willen positief renderende dan wel kostendekkende grondexploitaties en exploitatieovereenkomsten.
• De kosten en opbrengsten die niet onder een grondexploitatie vallen en die zijn gemoeid met de uitvoering van het grondbeleid, komen ten laste en ten gunste van de algemene middelen.

Ontwikkelingen 2023

In Oegstgeest aan de Rijn gaat de realisatie van woningen gestaag door. In 2023 is de openbare ruimte in het noordelijke deel gereed gekomen en overgedragen aan de gemeente. In het zuidelijk deel zijn 114 woningen opgeleverd; de bouw van de appartementen in het zuidelijk deel start begin 2024. Vooralsnog gaan we uit van afronding van het project eind 2024. Omdat een aantal investeringen in de gemeentelijke grondexploitaties samenhangen met de ontwikkeling van woningen door de Universiteit Leiden is het niet zeker dat dit haalbaar is. We hebben de einddatum bijgesteld naar 2025.

In Rijnvaert zijn alle woningen opgeleverd en is ook het openbaar gebied gereed. In Buitenplaats Rijnweide zijn de woningen, de uitbreiding van de school en het zorgcentrum opgeleverd. Het woonrijp maken en de inrichting van de parkstrook is grotendeels gereed en wordt in 2024 afgerond. De sanering van de sloepenhaven is begin 2023 afgerond. Over de ontwikkeling van het horecakavel zijn de ondernemer en de gemeente in gesprek.

In 2023 zijn enkele percelen aangekocht om aanpassingen aan de kruising Rijnsburgerweg-Langenakker te kunnen realiseren.

Financiële positie

2022
In de jaarrekening 2022 stond het volgende over de financiële positie van de grondexploitaties:

2023
In onderstaande tabel staan de schuldpositie, het resultaat en de risico’s van onze grondexploitaties. Door extra saneringskosten, extra maatregelen, forse prijsstijging en vertraging is het resultaat afgenomen. De financiële resultaten (afgerond op € 1.000) van de eind 2023 geactualiseerde grondexploitaties geven het volgende beeld:

Het verwachte verlies van € 618.000 wordt afgedekt in een voorziening.

Voor Nieuw Rhijngeest restgebieden is de grondexploitatie negatief. Het verlies wordt gedekt in de voorziening tekort Nieuw-Rhijngeest restgebieden.

De risicopositie in de grondexploitaties is per saldo afgenomen.

• De risicopositie voor Nieuw Rhijngeest restgebieden neemt af. Door de voortgang in de uitvoering wordt het restrisico steeds kleiner. De belangrijkste risico’s voor zijn nog: hogere kosten bouw- en woonrijp maken door technische uitwerkingen, hogere saneringskosten door verspreid asbest, het mogelijk niet (volledig) kunnen innen van subsidies en bijdragen en vertraging.
• De risico’s in de grondexploitatie van de VOF Oegstgeest aan de Rijn zijn iets afgenomen ten opzichte van vorig jaar door voortgang van het werk. De belangrijkste risico’s in de deelneming zijn nog bodemvervuiling en grondoverschot, extra kosten voor het bouw- en woonrijp door prijsstijging en vertraging. De gemeente heeft een aandeel van 50% in de resterende risico's. We hoeven hiervoor geen dekking meer te reserveren, omdat het saldo van de grondexploitatie voldoende hoog is om de risico's op te vangen.
  

We verlagen de stand in de Risicoreserve Grondexploitaties naar € 700.000.

De nog resterende risico’s in de afrondende fase van de grondexploitaties zijn reëel en hebben zich het afgelopen jaar ook voorgedaan. De risico’s op de uitvoering van de grondexploitaties nemen af. Uit voorzichtigheidsprincipe wordt daarom een dekking van 100% aangehouden.

Schuldpositie

Het saldo van de opgenomen onderhandse leningen bedraagt € 54,1 miljoen per 31-12-2023 (zie paragraaf Financiering). De netto schuldpositie per 31-12-2023 bedraagt circa € 41,2 miljoen (zie paragraaf weerstandsvermogen).

Het aandeel van de schuldreductie dat voortvloeit uit de investeringen in de grondexploitaties is het saldo van de nog te realiseren kosten en nog te realiseren opbrengsten (de cashflow). Dit bedraagt circa € 1,5 miljoen (negatief). Dit betekent dat – op grond van deze cijfers – de nog te realiseren cashflow uit de grondexploitaties niet meer bijdraagt aan het terugdringen van de schuldpositie, maar nog een investering vraagt.

Tussentijdse winstneming

Het verwachte resultaat van de grondexploitaties bedraagt circa € 0,6 miljoen (negatief) op eindwaarde. Tussentijdse winst is niet van toepassing.

Meerjarig programma grondexploitatie (MPG)

Het MPG geeft gedetailleerde informatie per afzonderlijke exploitatie en wordt in mei 2024 vastgesteld.

Faciliterend grondbeleid

Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf geen grondexploitaties voert. De gemeente ‘faciliteert’ de grondexploitatie van derden door de ontwikkeling publiekrechtelijk mogelijk te maken (bestemmingsplan), randvoorwaarden voor de kwaliteit van de ontwikkeling op te stellen (beeldkwaliteit en technische kwaliteit van de openbare ruimte), het waar nodig treffen van voorzieningen in de openbare ruimte en het aanleggen van nutsvoorzieningen. De gemeente verhaalt deze kosten vervolgens op betrokkenen door een zogenoemde anterieure overeenkomst af te sluiten of een exploitatieplan op te stellen.

Kosten die de gemeente maakt in het kader van faciliterend grondbeleid en kan verhalen op derden, classificeren we als vordering op de gemeentelijke balans onder de overlopende activa.